Багатоповерхівка на заповідній території. Чому землю на місці столітньої будівлі треба дослідити, а не забудувати

Археологи кажуть: там артефактів більше, ніж ґрунту. Але забудовник вважає інакше

Житлова багатоповерхівка замість столітньої будівлі. У Черкасах будівельна компанія «Надія» вирішила збудувати в історичній частині міста висотний будинок. Місцеві мешканці й археологи виступили проти забудови і навіть зареєстрували електронну петицію. Чому на місці цієї будівлі і навколо неї не можна будувати і чому в будівельній компанії вважають інакше, розбиралася журналістка «Громадського ТБ: Черкаси» Наталія Піка.

Черкащанка Вікторія Духота першою забила на сполох, коли дізналася, що історичну будівлю на вулиці Байди-Вишневецького, 2 хочуть зруйнувати. Жінка звернулася до громадськості через «Фейсбук» і викликала поліцію. Вона живе за кілька хат від цього будинку. Тому відразу побачила, як робітники почали встановлювати навколо нього будівельний паркан.

«Я не змогла не звернути на це уваги. Адже в місті так мало залишилося красивих старих будівель. До того ж тут найдавніша частина Черкас. Саме звідси я розпочинаю екскурсію містом своїм друзям, які приїжджають до мене в гості», – каже Вікторія Духота.

У понеділок, 27 квітня, будівлю почали обгороджувати парканом

Найневивченіша частина Черкас

Цей тихий мікрорайон міста дійсно має історичну та культурну цінність, каже археолог Михайло Сиволап. Від вулиці Гагаріна до вулиці Хрещатик вздовж Дніпра – заповідна природоохоронна й історична зона «Черкаські берегові схили». Також ця територія потрапляє в зону пам’ятки археології «Культурний шар пізнього середньовіччя міста Черкаси» 14-18 століття.

«Це не проста ділянка. За 50 метрів від історичної будівлі розташоване місце заснування Черкас – перший Черкаський замок. Це місцевість, де в кожному квадратному метрі – кількадесят артефактів. За будинком, який хочуть знести, починається узвіз Старособорний. Цей узвіз – не що інше, як рів Черкаського замку. У бік міста був вихід із замку. Саме перед замком і була перша найдавніша центральна площа міста. Ймовірно, на місці нинішньої площі перед Будинком природи», – каже археолог.

Історична будівля, на місці якої хочуть збудувати багатоповерхівку, стоїть на заповідній території, де будівництво без археологічних розкопок неприпустиме. За словами Сиволапа, це найдавніша, найзагадковіша і найневивченіша частина Черкас. Вона містить величезну кількість інформації про стародавню історію міста і України. Тому будувати тут сучасні будівлі – те саме, якби на Хрещатику в Києві або біля пам’ятника Хмельницькому збудували багатоповерхівку.

Цей квартал у тихій центральній частині міста будівельна компанія планує забудувати

«Це абсолютно недосліджена територія. У цьому ґрунті лежить вся історія нашого міста, яку ми майже не знаємо. Ми й досі сперечаємося навіть не про рік, а про століття, коли заснували Черкаси. Ми продовжуємо відзначати фейкові ювілеї і нічого не робимо, щоб з’ясувати, як же воно є насправді. А відповідь там – на тій території. Пишеться купа різних робіт замість того, щоб почати копати. Тому зараз, щоб щось дослідити, для початку треба хоча б не руйнувати», – каже Михайло Сиволап.

Черкаси мають площу більше 100 квадратних кілометрів. При цьому лише один квадратний кілометр – старе місто. Це приблизно від вулиці Грушевського до Смілянської і від Дніпра до бульвару Шевченка.

«Цей квадратний кілометр мав би бути заповідним, щоб там навіть траншею для кабеля не викопали, поки археологи не дослідять це місце. Я вже не кажу про котловани, нові будівлі. Це абсолютно дикий підхід», – каже Михайло Сиволап.

Нововиявлена пам’ятка, якій 113 років

Дім, який хочуть зруйнувати, збудували в 1907 році. Спочатку він належав заможному міщанину, юристу і поляку Вацлаву Кринському. Черкаський краєзнавець Борис Юхно розказує, що до революції 1917 року більшу його частину орендувала філія Київського Земельного банку. Коли все пішло шкереберть, в особняку по черзі товклися борці за владу, кожен свою. Як вляглося, переможці організували там дитячий заклад.

За німців у будинку була окупаційна контора, потім – довго господарська частина органів безпеки. Тоді стайні стали гаражами, а окреме помешкання челяді – підсобним приміщенням. Ще пізніше сюди переїхало конструкторське бюро. В останні роки радянської влади там були господарчі будівлі КГБ.

Дім, який хочуть зруйнувати, збудували в 1907 році

Протягом 113 років будинок багато разів переплановували усередині та видозмінили на внутрішній території.

Михайло Сиволап каже, що це типова для Черкас будівля кінця 19 – початку 20 століття. Вона збереглася в гарному стані, але потребує реставрації. Таких будівель в місті залишилося менше сотні. Об’єкт є в реєстрі місцевих пам’яток архітектури. Має статус нововиявленої пам’ятки. Але її в понеділок, 27 квітня, обгородили будівельним парканом.

Плутанина в документах і свідченнях

Будівля та прилегла земельна ділянка площею 1200 квадратних метрів з 2018 року належать будівельній компанії «Надія». Керівник ПП «Надія» Андранік Казарян заперечує те, що будівля є архітектурною пам’яткою:

«Коли ми купували цю будівлю, то знали, що вона не має історичної цінності. В жодному реєстрі не вказано, що ця будівля є історичною пам’яткою. Ця пам’ятка лише нововиявлена. Це не має значення, тому що в місті кожен другий будинок зі старої цегли – нововиявлена пам’ятка архітектури», – говорить керівник будівельної компанії.

Два роки приміщення здавали в оренду. Андранік Казарян каже, що люди, які там працювали, скаржилися, що осипається стеля. Тому власник подав заявку в департамент архітектури та містобудування Черкаської міськради, щоб отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. За словами Казаряна, восени 2019 року компанія отримала містобудівні умови та обмеження для того, щоб реконструювати будівлю. А 10 березня 2020 року – експертну оцінку будівлі.

«Будівля аварійна і її неможливо зберегти», – каже забудовник

«Коли ми отримали експертну оцінку, дізналися, що будівля аварійна і її неможливо зберегти, а приміщення не можна використовувати. Тому ми поставили паркан. Якщо з будівлі щось упаде, щоб не поранило перехожих. Через висновок експертів довелося скасувати перші містобудівні умови і подати заявку на нові», – говорить Андранік Казарян.

Однак у документах не вказано, що ПП «Надія» хотіло реставрувати будівлю. У листопаді 2019 року фірма отримала містобудівні умови на будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, а не реставрацію. У лютому в департаменті архітектури та містобудування міськради внесли зміни у містобудівні умови: прибрали паркінг і збільшили висотність з 24 метрів до 30.

«Якщо вони не дозволять нам будувати, я не зрозумію цього. Адже ця будівля аварійна, вона падає. Навіщо залишати будівлі в місті у такому стані», – каже Андранік Казарян.

«Це така гра. Вони то подають містобудівні умови, то забирають, допоки не уляжеться шум навколо цієї земельної ділянки», – каже юрист

Після того, коли громадськість дізналася про те, що історичну будівлю хочуть знести, виконком 30 квітня скасував містобудівні умови та обмеження. Але раніше, ще 24 квітня просили скасувати ці умови саме підприємство «Надія». А 27 квітня будівельна компанія подала заявку на містобудівні умови заново. Зараз Андранік Казарян чекає на затвердження нових будівельних умов та обмежень.

«Це така гра. Вони то подають містобудівні умови, то забирають, допоки не уляжеться шум навколо цієї земельної ділянки», – каже юрист Артем Сучило.

При цьому юрист наголошує, що містобудівні умови і обмеження – це не дозвіл на будівництво. Це лише вихідні дані для розроблення проєктної документації на будинок, який вони хочуть будувати. Лише тоді, коли проєктну документацію погодять усі відповідні інстанції, проведуть експертизу проєкту, забудовники отримають висновок профільного відомства по архітектурних пам’ятках, можна буде подавати замовником ПП «Надія» документи на дозвіл будівництва до Управління Державного архітектурно-будівельного контролю міськради. І тільки після отримання і реєстрації такого дозволу замовник має право почати будівельні роботи.

Як закон та держава захищає історичну будівлю

Захищає історичні та культурні пам’ятки Закон України «Про охорону культурної спадщини». У статті 37-ій цього закону йдеться, що всі будівельні роботи, які можуть призвести до руйнування, знищення чи пошкодження об’єктів культурної спадщини, проводять тільки після того, коли їх повністю дослідять за гроші замовників зазначених робіт. У цьому випадку – за гроші будівельної компанії «Надія», каже Артем Сучило. Після дослідження уповноважений орган – Управління культури Черкаської облдержадміністрації, має вирішити, що робити з будівлею далі – перенести, знести чи виключити з числа пам’яток архітектури.

Те ж саме стосується і землі, на якій стоїть будівля. Будувати можна тільки після того, коли Управління культури проведе археологічні дослідження цієї земельної ділянки. Аналогічна ситуація відбулася 26 років тому на місці будівництва ТРЦ «Хрещатик-Сіті». Тоді там знайшли могильник черняхівської культури. Спочатку археологи дослідили земельну ділянку на наявність в них пам’яток архітектури та інших історичних артефактів і тільки після повного дослідження уповноважений орган надав дозвіл на початок будівельних робіт.

В управлінні культури забудовникам заборонили будуватися на цій землі

Забудовники мали отримати від обласного управління культури довідку про те, чи цей об’єкт є в переліку пам’яток архітектури, щоб потім його дослідити. Керівник відділу культурної спадщини Черкаської облдержадміністрації Микола Суховий каже, що будівельна компанія не зверталася до управління культури за цією довідкою. Вони хотіли лише погодити проєкт землеустрою.

«Ми їм категорично заборонили там будуватися. Вони не можуть там навіть ворушитися. Ця будівля є пам’яткою архітектури, пам’яткою археології і стоїть в природоохоронній історичній зоні», – каже Микола Суховий.

За його словами, землі, на яких стоять пам’ятки археології, відносяться до земель історико-культурного призначення, тому будуватися там заборонено. Більше того, у Черкасах не затверджений історико-архітектурний опорний план. Тому в місті ніде не можна будуватися, не дослідивши земельну ділянку.

Артем Сучило каже, що якщо орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням або з порушеннями, у тому числі, якщо він починає будівельні роботи без дозволів, без попереднього археологічного дослідження, це є порушенням договору оренди і є всі можливі підстави його достроково розірвати.

До того ж, у кадастровій карті вказано, що цільове призначення будівлі – для будівництва та обслуговування будівель торгівлі під частину комплексу нежитлових будівель. І нічого не вказано про житлову забудову. Тому це теж може бути порушенням.

Тож дослідити чи забудувати?

В Луцьку вже років 30 постійно діє археологічна експедиція, каже Михайло Сиволап. Вона кожен рік копає якусь частину давнього міста. За багато років досліджень вони вже мають карту давньоруського Луцька. А ми поняття не маємо, де і що у нас було в найдавнішій частині Черкас. Початок вулиці Байди-Вишневецького біля скверу імені Богдана Хмельницького – один з небагатьох куточків, де збереглася старовинна архітектура міста.

Археолог говорить, що територію навколо історичної будівлі треба насамперед дослідити. Перебрати кожен квадратний метр вручну.

«В Черкасах пустує цілий полігон всередині міста, але забудувати хочуть історичну землю в центрі Черкас. Де археологічних знахідок часто більше, ніж ґрунту.  Але у нас зараз, бачте, немає грошей на розкопки», – каже Сиволап.

Територію навколо історичної будівлі треба насамперед дослідити, каже археолог

Власник ПП «Надія» говорить, що ні на Байди-Вишневецького, 2, ні трохи далі – на Замковому узвозі, який компанія теж планує забудувати, в землі нічого цінного немає.

«У 50-их роках гору забудували будинками . Що там можна зараз знайти», – каже Андранік Казарян.

З археологами компанія теж не збирається співпрацювати.

«Якщо археологи захочуть бути присутніми на будівництві – будь ласка. Якщо нам напишуть у містобудівних умовах, що треба провести дослідження, хай проводять. Але це стосується землі на Замковому узвозі навпроти Долини троянд. Біля Будинку природи і так зрозуміло, що нічого вже немає», – говорить Андранік Казарян.

З гори, на якій хочуть звести багатоповерхівку, відкривається панорама Дніпра

За його словами, будівельна компанія планує забудувати увесь квартал біля старої будівлі. Вирішили розпочати саме з Байди-Вишневецького, 2.

«Коли ми розробляємо проєкт забудови, то розробляємо весь комплекс. Із власниками мийки у нас теж уже є домовленості. Це маленький квартал, місця мало для будівництва, але підлаштовуватимемося, – каже Андранік Казарян. На перспективу плануємо забудувати весь квартал. Теж саме і з Замковим узвозом. За 15-20 років ми там забудуємо. Нам треба 9 місяців, щоб розпочати будівництво».

Ескізних проєктів забудовники ще не робили. Андранік Казарян каже, що стару будівлю зберегти не вдасться, бо вона аварійна. Тому у будівельників є ідея поєднати стару архітектуру з новою – фасад першого поверху майбутньої багатоповерхівки зробити максимально схожим на той, який був у старої будівлі.

Забудують сучасними житловими багатоповерхівками чи проведуть археологічні дослідження найневивченішої історичної частини міста, залежить від дій влади та активності самих містян. Що ми зробимо – знайдемо гроші на розкопки чи дозволимо поховати історію міста під бетонними фундаментами нових будівель?

Фотографії Олексія Хуторного